Въпросът за прехвърляне на имуществото между членовете на семейството винаги е актуален. Родителите обикновено искат децата им (или други техни роднини) да бъдат осигурени, сигурни в своето наследство. Понякога обаче са налице проблемни отношения или други сантименти, поради които някои от наследниците биват изключени от плановете на роднините си. Възможни са и други причини за различното разпределение на имуществото. Често когато дойде времето за прехвърлянето на имот страните нямат ясна идея за начините за осъществяване на такава сделка. Основното в такъв момент е да се вземе предвид действителната воля на страните, която следва да предопредели избора на сделката: дарение, прехвърляне срещу издръжка и гледане, завещание, замяна и разбира се продажба. Тук ще направим кратка характеристика на дарението като начин за прехвърляне на имот между роднини.
Всеки има свободата да се разпорежда с имота си както приживе, така и след смъртта си, но все пак това не е безконтролно и неоспоримо. Законът предвижда някои защити, които да не позволят пълното (и често неоправдано или дори неправомерно) преминаване на семейния имот в ръцете на хора, които не са близки роднини, а в същото време такива роднини да не получат нищо или незначителна част от него. Определен кръг от лица се ползват от т. нар. запазена част, която не може да се накърнява с дарения или завещания, извършени от наследодателя докато е жив.
Според чл. 28 от Закона за наследството (ЗН), когато наследодателят остави низходящи, родители или съпруг, той не може със завещателни разпореждания или чрез дарение да накърнява онова, което съставлява тяхна запазена част от наследството. Частта от наследството вън от запазената част е разполагаемата част на наследодателя. Право на запазена част имат низходящите (включително осиновени), съпругът/съпругата и родителите, като всеки от тях има различна запазена част в зависимост от конкретната ситуация. Чл. 29 от ЗН дава следните подробни разяснения за запазените части от имуществото на наследодателя:
- Ако наследодателят не е оставил съпруг, а само низходящи, запазената им част е 1/2 при едно дете (или низходящи от него) и 2/3 – ако има повече деца (или низходящи от тях).
- Запазената част на родителите или само на преживелия от тях е 1/3.
- Ако освен родителите наследодателят е оставил и съпруг запазената част на съпруга също е 1/3, но когато наследява сам, съпругът има право на 1/2.
- Когато наследодателят е оставил низходящи и съпруг, запазената част на съпруга е равна на запазената част на всяко дете. В такива случаи разполагаемата част при едно дете е равна на 1/3, при две деца е равна на 1/4, а при три и повече деца е равна на 1/6 от наследството.
Прехвърляне на имот чрез дарение
Най-евтиният вариант за прехвърляне на имот между роднини по права линия е дарението. Разходите за данъци и такси по сделката са най-малки, като се заплащат само нотариалната такса и таксата за вписване на имота, а местен данък не се дължи.
Дарението се смята за едностранен договор, тъй като е безвъзмездно. Прехвърлянето на имот чрез дарение се извършва при нотариус, с участието и съгласието и на двете страни по сделката.
С договора за дарение надареният придобива подарения имот веднага и безвъзмездно. Ако към момента на дарението надареният е в граждански брак, другият съпруг не придобива нищо от дареното имущество. Дарителят също така може да запази правото си да ползва недвижимия имот. Няма пречка дарението да бъде и между лица без родствена връзка.
Основният недостатък на дарението като начин за прехвърляне на имот обаче се крие във възможността то да бъде оспорвано от лица, в полза на които законът предвижда право на запазена част от наследството (Вижте по-горе цитираните разпоредби на ЗН).
Претенциите на тези лица за възстановяване на запазената им част могат да бъдат предявени само по съдебен ред. Това право се погасява с 5 годишен давностен срок, който започва да тече от датата на смъртта на дарителя. След изтичането на този срок искът за оспорване на дарението се погасява по давност.
Междувременно надареният може да са е разпоредил с получения имот. В този случай надареният може да бъде осъден да заплати на лицето с право на запазена част стойността на запазената част.
Честа практика е с цел защита на надарения да се предприема прехвърляне на собствеността на дарителя, а последният да прехвърли отново имота на надарения, но този път чрез покупко-продажба на имота, която да не може да бъде оспорвана. Първоначалното дарение обаче съществува в правния мир и до отмяната си произвежда правно действие. В случая сделките са извършвани между едни и същи лица – надарен и дарител, които после се явяват в ролята на продавач и купувач. Съгласно чл. 88 от Закона за задълженията и договорите (ЗЗД), развалянето на договори, които подлежат на вписване, не засяга правата, придобити от трети лица преди вписване на исковата молба. В посочения случай със сделки между едни и същи лица купувачът не се счита за трето лице и не може да се ползва със защитата на ЗЗД, а лицето с право на запазена част има възможност да оспори прехвърлянето на имота в желанието си да възстанови запазената част от наследството.
Адвокат Сюзан Чуковска има отлична експертиза и предоставя консултации в сферата на наследственото право, включително изготвяне на договори за дарения, установяване на запазена част на наследници, разясняване на правните последици и процесуално представителство при дела за намаляване на дарения.
За правна помощ в защита на наследствения имот можете да се свържете с адв. Чуковска на посочената контактна форма.
Прехвърляне на имот между роднини
01.07.2023
Авторски статии